Человек, решившийся воспользоваться услугами риэлтора, рано или поздно сталкивается с необходимостью заключения договора. Случаи, когда агентство предлагает обойтись «без формальностей» мы намеренно опускаем, поскольку считаем, что такой подход к работе нельзя считать профессиональным, а такое агентство – серьезным. Среднестатистическому гражданину тяжело разобраться в тонкостях юриспруденции, поэтому процесс заключения сделки вызывает у него естественный (а порой и небеспочвенный) страх.
Начнем с того, что действующим законодательством не предусмотрен определенный вид договора, который бы регламентировал условия сотрудничества с агентствами по недвижимости. Поэтому в силу презумпции свободы договорных правоотношений в этой сфере деятельности могут использоваться различные договора, обычно это договор поручения, агентский договор или договор смешанного типа, содержащие элементы нескольких договоров.
Чаще всего договор между агентством и заказчиком называют эксклюзивным договором, что характеризует не юридический тип соглашения, а порядок взаимодействия сторон.
Давайте разберемся, что же это за «зверь такой» — эксклюзивный договор на оказание риэлторских услуг? Судя по названию, предметом договора должно быть нечто исключительное. Так и есть. Согласно условиям этого договора продавец наделяет агентство по недвижимости эксклюзивными, монопольными правомочиями на поиск покупателя своего жилья, а агентство берет на себя обязательство провести весь комплекс работ, обеспечивающих продажу объекта. Это означает, что с момента заключения договора и на весь период его действия продавец утрачивает право самостоятельно продавать свою квартиру, подыскивать покупателей или нанимать для этих же целей другое агентство недвижимости.
Существует мнение, что этот договор гораздо выгоднее риэлторам, чем его клиентам, поскольку позволяет взыскивать с последних неустойку в случае нарушения его условий. Позволим себе не согласиться с указанным мнением. Неустойка в данном случае выступает скорее, как способ обеспечения исполнения продавцом договорных обязательств и гарантия возмещения затрат риэлтора, чем как источник его дополнительного дохода. Поэтому добросовестному продавцу этого условия бояться не следует. В целом же именно эксклюзивный договор оптимально учитывает интересы, как агентства, так и клиента.
У продавца жилья возникает резонный вопрос: «В чем же здесь моя выгода? Ведь мои права ограничивают. И разве не эффективнее поручить работу по поиску покупателя сразу нескольким агентствам?»
В таких случаях на ум сразу же приходит народная поговорка о семи няньках, у которых дитя без органа зрения. Не имея эксклюзивных прав на продажу, агент не будет «вкалывать» по полной: тратиться на рекламу, шерстить базу данных, бегать за покупателями. Ваше дело откладывается в долгий ящик и достается оттуда только в случае, когда объявится покупатель, желающий приобрести квартиру аналогичного формата.
Эксклюзивный же договор позволяет риэлтору использовать наиболее действенные механизмы для достижения наилучшего результата. Обладая исключительными полномочиями, он вложит все силы на выполнение заказа клиента – теперь он уверен, что его усилия не будут потрачены впустую, и по достижении успеха он гарантированно получит гонорар. Поэтому риэлтор не боится вкладывать средства в передовые и порой недешевые, но эффективные методы рекламы. Кроме того, он будет держать вас в курсе событий, отчитываться о проведенной работе. К примеру, о том, где он поместил объявление о продаже, сколько человек откликнулось и т.д. Риэлтор также освободит вас от «бумажной» канители, связанной с подготовкой квартиры к продаже, если это условие прописано в договоре. Он возьмет на себя обязанности по сбору документов об отсутствии задолженности перед коммунальщиками, справок БТИ и прочих бумаг. Агент по недвижимости поможет и в составлении договора отчуждения вашего жилья, что позволит свести к минимуму все возможные правовые риски. Проследит, чтобы условия договора были выполнены. И, наконец, риэлтор проведет работу, направленную на придание легитимности заключенной сделке – побеспокоится о должном ее оформлении и государственной регистрации.
А теперь давайте подумаем, станет ли профессиональный риэлтор работать по неэксклюзивному договору, зная, что все его старания могут «вылететь в трубу»? Ответ очевиден. А зачем вам непрофессиональный риэлтор?
К тому же, чем больше агентств вы обойдете, тем больше людей узнает о том, что скоро вы обогатитесь на приличную сумму. А где гарантия, что среди них не окажутся мошенники, проходимцы или просто лица, не умеющие держать язык за зубами? Зачем вам такая слава?
Получается, эксклюзивный договор всем хорош: и для риэлтора выгоден, и для клиента удобен. Но чтобы не испытать дальнейших разочарований, подписывать любой представленный агентством проект договора мы бы тоже не советовали.
Любой документ перед подписанием требует внимательного прочтения. Сначала следует обратить внимание на объем оказываемых услуг, то есть вы должны знать, за какие действия риэлтора платите деньги. Также стоит проанализировать соотношение прав и обязанностей сторон. Явный перекос в пользу агентства – плохой знак. На этом этапе следует проявить все свое природное любопытство и расспросить: кто будет заниматься вашим делом, сколько обычно продается такая квартира в этом агентстве, сколько ожидать клиентов, как можно будет поступить, если выяснится, что услуга оказывается плохо, где будет реклама и прочее.
Далее мы бы предложили уточнить полномочия лица, подписывающего договор от имени агентства, на такие действия. Согласно классическим канонам юриспруденции договор, подписанный лицом без достаточных на то полномочий, считается незаключенным со всеми вытекающими из этого последствиями. Такие полномочия должны быть прописаны в доверенности (если лицо действует по доверенности) либо в уставе компании. Попросите показать вам указанные документы и сверьте их с паспортными данными представителя. «Чистые» агентства тайны из подобных документов не делают. Более того, серьезные риэлторские компании обычно сами предлагают клиенту ознакомиться с учредительными документами, а также документами, подтверждающими государственную регистрацию и постановку на налоговый учет.
Обратите внимание на шрифт договора. Мелкие буквы должны вас насторожить. Таким шрифтом нечестивые дельцы пытаются скрыть невыгодные для клиента условия. Уважающая себя компания всегда заботится о хорошей читабельности документа и никогда не опустится до «мелкого беса».
Необходимо также присмотреться к стилю изложения договора. «Правильный» документ всегда написан четким грамотным языком, не допускающим неоднозначного толкования того или иного положения. Витиеватые предложения с размытым смыслом наталкивают на мысли, и эти мысли явно не хорошие.
Переходим к самому главному вопросу: какие положения должен содержать эксклюзивный договор?
1. Договор должен быть срочным, то есть предусматривать определенные сроки его действия (обычно не менее двух месяцев). Иначе вы рискуете продавать квартиру годами.
2. Как уже оговаривалось выше, в документе должен быть четко прописан предмет договора, то есть перечень действий, которые обязуется выполнить агент. В частности, подготовка документов, сопровождение сделки в органах юстиции, контроль передачи денежных средств и приема-передачи квартиры. В ином случае все оказанные действия риэлтор может не предпринимать либо предпринимать выборочно по своему усмотрению.
3. В договоре должны максимально корректно быть прописаны права и обязанности сторон.
4. Должна быть указана сумма, которую получит продавец, и механизм оплаты услуг агентства.
5. Возвращаемся к вопросу о неустойке. Избежать этого пункта вам вряд ли удастся. Но как мы уже говорили, пугаться этого не стоит: не нарушайте условия договора, и она вам не грозит. Размер неустойки обычно складывается из суммы расходов по взысканию средств с недобросовестного заказчика.
6. Если сотрудничество предусматривает необходимость передачи документов на квартиру риэлтору на хранение, в договоре это должно быть отражено отдельной нормой со ссылкой на обязательное составление акта приема-передачи.
7. Не стоит пугаться пункта о возможности предоставления продавцом доверенности риэлтору на проведение тех или иных действий от его лица. Чтобы собрать документы, необходимые для сделки ряд госучреждений требует либо присутствие собственника, либо доверенность от него. Нотариальная доверенность может предполагать наделение агента правами сбора документов или сбора документов и подписания договора купли-продажи, или сбора документов, подписания договора и получения денежных средств. Нужна ли доверенность и какими полномочиями наделять агента – решение должно оставаться за заказчиком.
8. Также не нужно опасаться положения о возможности привлечения к исполнению договора третьих лиц. В некоторых сложных случаях риэлтору может понадобиться помощь узких специалистов, к примеру, юриста или оценщика.
9. В договоре должны быть оговорены условия его досрочного расторжения и последствия этого действия для сторон.
10. Стоит предусмотреть возможность и порядок внесения в соглашение изменений и дополнений. К примеру, если вы захотите изменить желаемую сумму денег от продажи квартиры или сроки продажи..
Подводя итог вышеизложенному, хотели бы еще раз подчеркнуть, что эксклюзивный договор можно действительно отнести к оптимальным формам сотрудничества с агентством недвижимости. Но эффективность во многом будет зависеть от серьезности вашего подхода к выбору исполнителя и анализу предлагаемых условий.
